7月26日，港股內(nèi)房股和物管股繼續(xù)拉升走強(qiáng)。截至發(fā)稿，旭輝控股集團(tuán)漲超6%，兩日累漲近17%；碧桂園漲超6%，報(bào)3.48港元每股；新城發(fā)展、華潤(rùn)置地漲4%，龍湖集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展?jié)q2%，萬(wàn)科企業(yè)跟漲。
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消息面上，多部門頻頻發(fā)聲釋放房地產(chǎn)利好信號(hào)。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，上半年有185省市出臺(tái)322次放松政策，僅6月就有68個(gè)省市出臺(tái)80次放松政策，房地產(chǎn)政策放松保持高頻節(jié)奏。
7月22日，國(guó)常會(huì)重磅發(fā)聲，表示將因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求。
業(yè)內(nèi)人士分析表示，此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)因城施策與保障住房剛性需求，或表明后續(xù)政策層面還將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定程度松綁。在政策驅(qū)動(dòng)下，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給兩端已有邊際改善，房地產(chǎn)消費(fèi)在下半年整體回暖值得期待。
此外，市場(chǎng)消息稱由人民銀行及建設(shè)銀行聯(lián)手成立房地產(chǎn)基金的項(xiàng)目也在上周獲批，或?qū)⒂糜谠谥С窒萑胴?cái)政危機(jī)的房地產(chǎn)企業(yè)，基金規(guī)模預(yù)算最高可達(dá)到3000億元。
在利好政策的加持下，6月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易明顯好轉(zhuǎn)，熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)區(qū)域的銷售復(fù)蘇節(jié)奏加快，供求略有好轉(zhuǎn)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，今年1-6 月銷售面積同比-22.2%，6 月單月銷售面積同比-18.3%，單月增速較上月上升13.5百分點(diǎn)；6 月單月銷售金額同比-20.8%，單月增速較上月上升16.9百分點(diǎn)。
另?yè)?jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，7月全國(guó)103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.35%，二套利率為5.07%，分別較6月回落7個(gè)、2個(gè)基點(diǎn)，繼6月后再創(chuàng)2019年以來(lái)新低。住房信貸環(huán)境寬松，個(gè)人房貸利率維持近年來(lái)較低水平，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底修復(fù)來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)積極推動(dòng)因素。
值得注意的是，港股多家地產(chǎn)及物管企業(yè)也在加碼回購(gòu)公司股份。7月18日—21日期間，碧桂園服務(wù)共斥資2948.5萬(wàn)港元回購(gòu)132.1萬(wàn)股股份；旭輝永升服務(wù)共斥資673.0萬(wàn)港元回購(gòu)106.6萬(wàn)股；德信服務(wù)集團(tuán)共斥資3381.56萬(wàn)港元回購(gòu)1138.0萬(wàn)股。
此外，旭輝控股獲大股東連續(xù)增持，據(jù)統(tǒng)計(jì)自3月25日年報(bào)發(fā)布后，旭輝大股東已累計(jì)增持共計(jì)1203萬(wàn)股公司股權(quán)，耗資約4629.35萬(wàn)港元。同時(shí)表示，對(duì)公司未來(lái)前景充滿信心，考慮日后于合適時(shí)機(jī)進(jìn)一步增持股權(quán)。除大股東之外，旭輝獨(dú)董與高管亦在持續(xù)增持公司股票及購(gòu)買債券，或?qū)⒁欢ǔ潭壬咸嵴窆蓛r(jià)。
資金方面，目前南向資金中房地產(chǎn)持倉(cāng)總市值為1008.3億元，環(huán)比增長(zhǎng)2.76%；占南向資金比例為2.81%。從具體個(gè)股配置來(lái)看，二季度港股通持倉(cāng)市值Top5分別為中國(guó)海外發(fā)展（147.2億元）、碧桂園服務(wù)（103.3億元）、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)、融創(chuàng)中國(guó)，合計(jì)持股市值達(dá)454.5億，占地產(chǎn)板塊投資總市值的45.08%，占比環(huán)比增加3.34pct；持股龍頭企業(yè)的集中度有所提升。
整體來(lái)看，地產(chǎn)企業(yè)銷售及企業(yè)股價(jià)均呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，政策面持續(xù)向好，但房地產(chǎn)投資方面仍處于“磨底”階段，市場(chǎng)資金對(duì)地產(chǎn)股的增持仍然較為謹(jǐn)慎。
展望未來(lái)，多機(jī)構(gòu)認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)的政策有望進(jìn)一步放松，相關(guān)板塊的估值將有所提振，但修復(fù)的幅度可能會(huì)偏弱。
華西證券研報(bào)指出，6 月地產(chǎn)數(shù)據(jù)整體呈現(xiàn)一定復(fù)蘇跡象，顯示前期一系列寬松政策效果初顯，需要仍需時(shí)間起效，基本面有望復(fù)蘇；另一方面，各項(xiàng)數(shù)據(jù)雖然底部企穩(wěn)，但絕對(duì)增速仍然較差，未來(lái)政策進(jìn)一步放松的空間仍然較大，地產(chǎn)板塊估值仍有空間。
國(guó)金證券認(rèn)為，國(guó)常會(huì)再次定調(diào)支持剛性與改善性住房需求，百城房貸利率等創(chuàng)2019年以來(lái)新低，為行業(yè)恢復(fù)奠定了需求基礎(chǔ)與信貸基礎(chǔ)。地產(chǎn)板塊，2021年下半年以來(lái)積極拿地，且主打改善產(chǎn)品的房企能率先受益于行業(yè)復(fù)蘇。物業(yè)板塊，預(yù)計(jì)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)的民營(yíng)物企未來(lái)估值將有修復(fù)，強(qiáng)房產(chǎn)交易平臺(tái)也能享市場(chǎng)復(fù)蘇紅利。
天風(fēng)證券表示，把握基本面復(fù)蘇的交易價(jià)值與銷售彈性的超預(yù)期分化，該行看好房地產(chǎn)行業(yè)投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“高能級(jí)、高信用、高品質(zhì)”。該行看好具有更優(yōu)秀信用資質(zhì)及資源儲(chǔ)備的國(guó)央企和頭部房企有望率先受益于下半年的行業(yè)復(fù)蘇。
旭輝控股集團(tuán)：公司是一家以開(kāi)發(fā)中高端精品住宅為主營(yíng)業(yè)務(wù)的全國(guó)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。旭輝總部設(shè)在中國(guó)上海，集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工、物業(yè)管理于一體，具有“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)”，連續(xù)6年穩(wěn)居中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)百?gòu)?qiáng)。
中國(guó)海外發(fā)展：公司是中國(guó)最大建筑聯(lián)合企業(yè)--中國(guó)建工的控股子公司，主要從事物業(yè)發(fā)展及投資、地產(chǎn)代理及管理、以及財(cái)務(wù)運(yùn)作業(yè)務(wù)，公司旗下的“中海地產(chǎn)”是具有國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的名副其實(shí)的全國(guó)性地產(chǎn)品牌。
龍湖集團(tuán)：公司是一家專注產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)的專業(yè)地產(chǎn)公司，業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)三大領(lǐng)域；龍湖從事商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)已超過(guò)10年，先后發(fā)展出都市型購(gòu)物中心“天街”、社區(qū)型購(gòu)物中心“星悅薈”和中高端家居生活購(gòu)物中心“家悅薈”三個(gè)業(yè)態(tài)品牌。
萬(wàn)科企業(yè)：公司是一家主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)服務(wù)的公司，主要開(kāi)發(fā)商品住宅小區(qū),并提供物業(yè)管理服務(wù)。目前已成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的城市配套服務(wù)商，業(yè)務(wù)聚焦全國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈及中西部重點(diǎn)城市。
綠城中國(guó)：綠城中國(guó)控股有限公司是中國(guó)一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和生活服務(wù)提供商，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、小鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)、建設(shè)管理和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù),并提供生活服務(wù)。公司背靠中交集團(tuán)，融資渠道暢通且成本低，現(xiàn)金流充裕，令公司仍能保持拿地力度，補(bǔ)貨充足。
碧桂園服務(wù)：公司是一家中國(guó)住宅物業(yè)管理服務(wù)商，主要提供物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)包括保安、開(kāi)荒清潔、綠化、園藝及維修保養(yǎng)服務(wù)等。截至2021年底，在管面積約為7.7億平y(tǒng)oy+103%（第三方項(xiàng)目占比約為55%），合約面積（不含城市服務(wù)）約為14.4億平y(tǒng)oy+75%（第三方項(xiàng)目占比約為54%）；穩(wěn)居國(guó)內(nèi)物管行業(yè)管理規(guī)模龍頭地位。