魯商發(fā)展原本是一家山東的房地產(chǎn)開發(fā)公司，2021年，企業(yè)房地產(chǎn)銷售規(guī)模為92.8億元，且有著一定規(guī)模的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)（子公司魯商服務(wù)2022年在港上市）。
(相關(guān)資料圖)
但由于近年來房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣，魯商發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)一般，反而是旗下的大健康產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。
一直到近日，公司公告表示出售原有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)資產(chǎn)，由雙主業(yè)板塊發(fā)展轉(zhuǎn)型為以生物醫(yī)藥板塊為主業(yè)，包括化妝品、醫(yī)藥、原料及添加劑業(yè)務(wù)等。
受此消息影響，魯商發(fā)展股價自10月底至今已經(jīng)翻倍。
但目前來看，雖然股價已漲了不少，其轉(zhuǎn)型之路仍充滿了想象空間，我們今天就來梳理一下它的上漲邏輯，并展望一下其未來的發(fā)展。
一、轉(zhuǎn)型大健康產(chǎn)業(yè)，維持快速增長
魯商發(fā)展對于大健康產(chǎn)業(yè)的布局可以追溯至2018年底，并購了控股股東旗下的山東福瑞達醫(yī)藥集團有限公司（以下簡稱為“福瑞達公司”），福瑞達公司主要從事藥品、保健食品、化妝品、生物技術(shù)產(chǎn)品等的研發(fā)、生產(chǎn)與銷售。
其旗下?lián)碛?/strong>“頤蓮”、“璦爾博士”、“善顏”、“伊帕爾汗”等多個化妝品品牌，“明仁”、“施沛特”等骨科領(lǐng)域品牌，以及透明質(zhì)酸（主要為化妝品原材料）領(lǐng)域的“焦點福瑞達”企業(yè)品牌等。
其中，璦尓博士是魯商發(fā)展收購福瑞達公司后開拓的化妝品新銳品牌，焦點福瑞達則是企業(yè)2019年通過收購山東焦點生物科技股份有限公司獲得的新業(yè)務(wù)。
（魯商發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)布局時間圖）
不得不說，魯商發(fā)展在大健康產(chǎn)業(yè)的布局愈加完善和成熟，且維持著可觀的增長趨勢。
2018年，企業(yè)藥品、化妝品、保健品及添加劑業(yè)務(wù)分別實現(xiàn)營業(yè)收入約8.25億元，占到企業(yè)總營收的9.35%；
到2021年，這部分業(yè)務(wù)收入便達到了約22.77億元，占到了總營收的18.42%。
與此同時，大健康業(yè)務(wù)的盈利能力快速提升，帶動著企業(yè)凈利潤的增長。其中，2018年，企業(yè)新合并的福瑞達公司旗下的包括福瑞達母公司在內(nèi)的三家子公司實現(xiàn)凈利潤6600多萬，到2021年，這三家子公司的合計凈利潤達到了約2億元。
由此可見，企業(yè)拓展聚焦大健康產(chǎn)業(yè)，尤其是化妝品業(yè)務(wù)的正確性。
二、聚焦大健康產(chǎn)業(yè)，魯商發(fā)展前景如何？
首先，和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相比，大健康業(yè)務(wù)有著較高的盈利水平；
高盈利水平/能力不僅意味著企業(yè)可以在一定規(guī)模收入下獲得更高的凈利潤，而且有望享受更高的估值。
截至2021年，魯商發(fā)展的化妝品業(yè)務(wù)毛利率為63.68%，生物醫(yī)藥毛利率為57.86%，原料及添加劑業(yè)務(wù)毛利率為37.14%。
與此同時，2021年，A股化妝品行業(yè)的毛利率為47.97%，其中應(yīng)用純天然的植物活性成分提供溫和、專業(yè)的皮膚護理產(chǎn)品的化妝品公司，貝泰妮的毛利率甚至達到了76%。
因為較高的毛利率，貝泰妮2021年的凈利率達到了21.48%；
魯商發(fā)展2021年的整體毛利率為25.69%，凈利率僅有3.19%。
出售房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，魯商發(fā)展的毛利率則有望大幅提升，同時凈利率也會得到明顯改善。根據(jù)企業(yè)的資產(chǎn)出售報告數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出售（交易）后，2021年、2022年1-10月凈利率分別為6.31%、8.91%。
所以即使魯商發(fā)展出售了大部分的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在大健康產(chǎn)業(yè)良好的增長趨勢以及盈利水平得到改善的背景下，企業(yè)反而獲得了更高的預(yù)期。
截至目前，魯商發(fā)展的動態(tài)市盈率達到了約60倍，對應(yīng)著全年約2.05億元的凈利潤，而剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，2022年前十個月，企業(yè)凈利潤便達到了2.45億元，今年全年凈利潤或有望沖擊甚至超過3億元。
如果2022年企業(yè)凈利潤能達到3億元，那么現(xiàn)在這個價格對應(yīng)的市盈率為41倍（市值為123億元，等于60倍PE乘2.05億元年度凈利潤），參考公式為市值=市盈率×凈利潤。
那41倍市盈率高還是低呢？
不得不說，對于處于成長階段的化妝品公司來說，這個估值并不高。同行業(yè)企業(yè)貝泰妮、珀萊雅等，它們現(xiàn)在的動態(tài)市盈率分別為89倍、72倍左右。
而導(dǎo)致魯商發(fā)展和它們之間的市盈率區(qū)別有兩點，一是盈利能力略差，二是確定性有待考量。
但反過來講，魯商發(fā)展的盈利能力仍有提升空間，以及其確定性增長問題有望隨其競爭力的提升、以及市場對它的認知更深入而迎刃而解。
對于魯商發(fā)展來說，目前化妝品業(yè)務(wù)是增長最快以及最賺錢的一個業(yè)務(wù)，其旗下兩大品牌“頤蓮”、“璦爾博士”銷量連年翻番，均在2021年跨過了5億元銷售額關(guān)卡，現(xiàn)已成功躋身國產(chǎn)化妝品行業(yè)前列，發(fā)展勢頭不容小覷。
三、總結(jié)一下
最后做個總結(jié)，魯商發(fā)展在2022年11月16日提示將名下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)負債置出，由此股價持續(xù)大漲，其背后的邏輯顯而易見。
而即使股價已經(jīng)翻倍，我們似乎仍不能否認企業(yè)的成長潛力，2021年魯商發(fā)展的化妝品業(yè)務(wù)實現(xiàn)凈利潤1.68億元，同比增長了277.53%，2022年上半年，化妝品業(yè)務(wù)實現(xiàn)凈利潤約0.9億元，同比增長率為21.01%，雖略有下滑，但其營業(yè)收入仍然維持了62.31%的增速。所以，如果化妝品業(yè)務(wù)表現(xiàn)的更好，41倍的PE、123億元的市值就不算高了。
注明：以上分析僅代表作者個人觀點，不構(gòu)成投資建議。股市有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。