上海證券報消息，政策稍一松動，套利分子就開始蠢蠢欲動。
近期，企業(yè)貸款利率持續(xù)下行，記者注意到，有銀行客戶經(jīng)理、貸款中介又開始推銷經(jīng)營貸置換房貸的業(yè)務(wù)——先還清房貸，再申請低息的抵押經(jīng)營貸，從而通過“先還后貸”的方式進行套利。
銀行經(jīng)營貸推介信息
記者了解到，經(jīng)營貸置換房貸實屬違規(guī)行為，如若通過貸款中介辦理，實際產(chǎn)生的各項服務(wù)費用價格不菲，風(fēng)險因素亦不容小覷。一經(jīng)查出，銀行將要求個人立即返還貸款資金，并追究法律責(zé)任，個人征信也會受到影響。
經(jīng)營貸置換房貸存風(fēng)險
記者了解到，經(jīng)營貸置換房貸操作流程較為復(fù)雜，需要個人購房者提前還清房貸，再向銀行申請抵押經(jīng)營貸。
多名貸款中介向記者表示，近期經(jīng)營貸置換房貸的咨詢較多，主要原因在于企業(yè)貸款利率已降至4%左右，而房貸利率大多在5%以上，前來咨詢的人大多是看準(zhǔn)了兩類貸款之間的利差，存在一定的套利空間。
一名北京地區(qū)的貸款中介言之鑿鑿：“經(jīng)營貸和房貸都是把房子抵押給銀行，置換以后可以讓房產(chǎn)價值最大化，不僅手里錢多了，而且利息還比之前更低。我不能幫你掙65萬，但可以幫你省65萬?！?/p>
房貸和經(jīng)營貸詳細(xì)對比
然而仔細(xì)推敲中介的話術(shù)，實則漏洞百出。多名業(yè)內(nèi)人士表示，對于個人購房者而言，房貸比經(jīng)營貸的風(fēng)險更低。
對比來看，房貸可以使用等額本息或等額本金兩種方式按月還款，購房者可以根據(jù)自身實際情況作出選擇。經(jīng)營貸還款多為先息后本，期限較為靈活，短則三五年，長至10年甚至20年。個人購房者要想用經(jīng)營貸置換房貸，通常傾向于選擇更為長期的抵押貸款產(chǎn)品，房產(chǎn)也要進行再次抵押。
IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認(rèn)為，對個人而言，以經(jīng)營貸置換房貸只是節(jié)省了部分利息負(fù)擔(dān)，但是經(jīng)營貸的期限通常較短，會加重每一期的本息還款壓力，個人的生活質(zhì)量和抗風(fēng)險能力都會隨之下降，還會面臨被政策打擊的風(fēng)險，因此這種方式并不適用于個人購房者。
記者了解到，在實際轉(zhuǎn)貸的過程中，個人還需向貸款中介支付高額的服務(wù)費用。例如，在沒有充足的資金提前還款時，貸款中介可向個人提供過橋資金并收取高額利息。如若個人名下沒有企業(yè)，貸款中介也可代辦企業(yè)過戶，但也面臨承接企業(yè)債務(wù)的風(fēng)險。
一通操作下來，涉及費用五花八門，實際價格不菲，花費金額甚至超過節(jié)省下來的利息支出，可謂得不償失。
在記者表達(dá)出對隱含風(fēng)險有所顧慮時，該名貸款中介表示，自己曾為銀行從業(yè)人員，具有豐富的社會關(guān)系，和銀行高層乃至工商局內(nèi)部均有不錯的交情，能夠確保各項手續(xù)順利辦理。
采訪中，亦有銀行客戶經(jīng)理聲稱，近期貸款審批有所松動，有放寬審查的趨勢。
經(jīng)營貸流入樓市何時休？
監(jiān)管明令禁止經(jīng)營貸流入樓市，但不法分子的手段經(jīng)過包裝升級后重出江湖。雖然這種方式看似隱蔽，但貸款流向并未按照合同約定用于企業(yè)經(jīng)營，因此構(gòu)成違規(guī)。
違規(guī)行為緣何屢禁不止？冰鑒科技研究院研究員王詩強表示，企業(yè)或個人貸出資金后可以通過各種名義轉(zhuǎn)入第三方賬戶，銀行想要徹查資金流向，需要付出較高的運營成本。
事實上，經(jīng)營貸流入樓市的情形已得到遏制。在記者詢問能否將經(jīng)營貸直接用于購房首付時，貸款中介明確表示，這種行為在2021年初就遭到嚴(yán)查，已經(jīng)無法開展。
2021年3月，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，明確要求銀行加強借款人資質(zhì)核查，對工商注冊、企業(yè)經(jīng)營、納稅情況等各類信息進行交叉驗證，不得以企業(yè)證明材料代替實質(zhì)性審核。
工行一名支行行長說，經(jīng)營貸置換房貸的行為是被堅決杜絕的，該行發(fā)放普惠貸款通常要求企業(yè)具有一年以上的持續(xù)經(jīng)營記錄，新過戶到個人名下的企業(yè)申請貸款難以通過審批。
上海定達(dá)律師事務(wù)所執(zhí)行主任肖波提示，貸款人還需警惕其中的法律風(fēng)險。通常銀行在貸款合同中會約定貸款用途，如果經(jīng)營貸被發(fā)現(xiàn)流入樓市，銀行會要求貸款人立即歸還資金。如若無法及時還貸，被抵押的房產(chǎn)會被銀行通過司法程序處置，銀行面臨重大損失時，也可能以騙取貸款罪起訴貸款人。
同時，用經(jīng)營貸置換房貸，也會讓貸款人的征信受到影響。通知明確，要將企業(yè)和個人違規(guī)挪用經(jīng)營用途貸款的相關(guān)行政處罰信息及時納入征信系統(tǒng)。
對于經(jīng)營貸流入樓市的現(xiàn)象，監(jiān)管處罰力度并未放松。普華永道報告顯示，今年一季度，銀保監(jiān)會以貸款“三查”不盡職為由向銀行開出143張罰單，金額累計5984萬元，其中不乏對公貸款流入樓市的情形。
普華永道建議，銀行應(yīng)健全風(fēng)險防控機制，明確重要業(yè)務(wù)的風(fēng)險控制點和管控措施，增強系統(tǒng)關(guān)鍵節(jié)點的剛性控制，深入排查風(fēng)險事件內(nèi)控缺陷。