2021年是房地產(chǎn)行業(yè)精準(zhǔn)調(diào)控、全面去杠桿的一年，“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善，行業(yè)逐步回歸居住屬性。在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，新城控股集團(tuán)股份有限公司(下稱(chēng)新城控股，601155.SH)在堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略護(hù)航下，延續(xù)了其穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的增長(zhǎng)模式。
近日，新城控股發(fā)布2021年年度業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，該公司共實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額2337.75億元，銷(xiāo)售面積2354.73萬(wàn)平方米；全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1682.32億元，同比增長(zhǎng)15.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)125.98億元。截至報(bào)告期末，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為219.85億元，同比大幅增長(zhǎng)5657.18%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)四年為正。
在保持業(yè)績(jī)規(guī)模穩(wěn)定向好的同時(shí)，新城控股按照“三道紅線(xiàn)”要求穩(wěn)步降至綠檔。截至2021年末，該公司在手現(xiàn)金余額552.26億元，現(xiàn)金短債比1.07倍；凈負(fù)債率為48.12%，繼續(xù)處于行業(yè)較低水平；剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%，相較去年同期下降4.18個(gè)百分點(diǎn)。若直接按照貨幣資金和短期借款的計(jì)算口徑，公司現(xiàn)金短債比則為1.92倍。
聚焦2022年，面對(duì)紛繁復(fù)雜的行業(yè)環(huán)境，新城控股管理層在業(yè)績(jī)溝通會(huì)上表示，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率將趨于常態(tài)化，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)由高杠桿、高利潤(rùn)率的類(lèi)金融行業(yè)，逐步趨向于類(lèi)制造業(yè)。因此公司相應(yīng)地會(huì)去做管理體系的升級(jí)，也會(huì)去做更多的業(yè)務(wù)探索。堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，立足當(dāng)下，順勢(shì)而為，捕捉機(jī)遇，新城控股將不斷向著“讓幸福變得簡(jiǎn)單”努力前行。
“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)
長(zhǎng)期以來(lái)，新城控股始終堅(jiān)持深耕長(zhǎng)三角區(qū)域，并聚焦其他核心城市群，形成以長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江中部、成渝等城市群為重點(diǎn)的布局體系。該公司不斷夯實(shí)城市研究的深度與準(zhǔn)度，打造匹配市場(chǎng)周期的大運(yùn)營(yíng)體系，既提升了量?jī)r(jià)端的承諾兌現(xiàn)度，又助力于經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的達(dá)成。
《投資時(shí)報(bào)》記者注意到，2021年，依托于“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)這一獨(dú)特經(jīng)營(yíng)模式，新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)突出。吾悅廣場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，商業(yè)板塊作為該公司第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)持續(xù)進(jìn)階。
年報(bào)顯示，2021年新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入86.39億元，超額完成全年85億元的既定目標(biāo)，同比增長(zhǎng)51%。截至報(bào)告期末，吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)面積達(dá)1248.38萬(wàn)平方米，整體出租率為97.63%，物業(yè)出租及管理毛利率更是隨著吾悅廣場(chǎng)數(shù)量和質(zhì)量同步提升達(dá)72.64%。
事實(shí)上，吾悅廣場(chǎng)能取得這樣的成績(jī)實(shí)屬不易。近一段時(shí)間以來(lái)，疫情在局部地區(qū)時(shí)有發(fā)生，對(duì)各行各業(yè)的發(fā)展都產(chǎn)生了較大影響，購(gòu)物中心行業(yè)自然也不例外。就吾悅廣場(chǎng)而言，公司積極響應(yīng)政府號(hào)召，在做好各項(xiàng)防疫管控的同時(shí)，及時(shí)、主動(dòng)出臺(tái)各類(lèi)扶持政策，比如部分時(shí)期對(duì)部分重點(diǎn)品牌適當(dāng)給予了租金減免，同時(shí)，注意提升品牌招商能力，推動(dòng)管理體系持續(xù)升級(jí)迭代。
截至2022年3月25日，新城控股在全國(guó)135個(gè)城市布局189座吾悅廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量達(dá)130座，已開(kāi)業(yè)數(shù)量位居我國(guó)境內(nèi)外上市公司首位。
財(cái)務(wù)穩(wěn)健債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化
2021年，在“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)”的發(fā)展基調(diào)下，新城控股債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，融資成本降低，財(cái)務(wù)安全性進(jìn)一步夯實(shí)。
業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)層面，該公司全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約2338億元，年度回款金額2387億元，回款率、歸集率均位于行業(yè)前列，真正從現(xiàn)金流層面做到“有回款的銷(xiāo)售、有歸集的銷(xiāo)售”。
流動(dòng)性方面，截至2021年末，新城控股整體平均融資成本為6.57%，同比下降0.15個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為48.12%，繼續(xù)處于行業(yè)較低水平。同時(shí)，該公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為219.85億元，在手現(xiàn)金完全能夠覆蓋短期債務(wù)，具備較強(qiáng)的償債能力。
債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面，新城控股積極開(kāi)展到期債券置換。報(bào)告期內(nèi)，該公司先后完成公司債券及應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券的發(fā)行，共募集資金17.85億元人民幣；在中國(guó)銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)，募集資金8億元人民幣；在境外通過(guò)發(fā)行美元債券，募集資金7.04億美元。
此外，新城控股也在積極提前償還或按時(shí)償還到期、回售公司債本息，進(jìn)一步減少短期債務(wù)，保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。
2021年11月，新城控股提前贖回一筆將于2021年12月16日到期的3.5億美元債，成為當(dāng)期A股首例提前贖回美元債的房企。
進(jìn)入2022年，基于對(duì)自身價(jià)值及未來(lái)發(fā)展的信心，并結(jié)合當(dāng)前實(shí)際經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況，該公司在2月發(fā)布公告表示計(jì)劃提前贖回一筆2億美元債券，并予以注銷(xiāo)；3月9日，新城控股宣布，以自有資金提前完成2019年公開(kāi)發(fā)行公司債券(第一期)(品種二)回售資金本息及2017年度第一期中期票據(jù)到期本息共計(jì)25.92億元的支付。
對(duì)于新城控股持續(xù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)亦給予了充分認(rèn)可。目前惠譽(yù)和標(biāo)普的長(zhǎng)期發(fā)行人評(píng)級(jí)均為“BB+”，穆迪的企業(yè)家族評(píng)級(jí)(CFR)維持在“Ba1”，該公司均位于行業(yè)較高評(píng)級(jí)水平。
堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展
《投資時(shí)報(bào)》記者注意到，新城控股在同日還發(fā)布了2021年可持續(xù)發(fā)展報(bào)告，這是該公司首次將企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告更名為可持續(xù)發(fā)展報(bào)告，展示了該公司對(duì)于可持續(xù)發(fā)展實(shí)踐的決心。
2021年，新城控股堅(jiān)持綠色低碳發(fā)展，主動(dòng)響應(yīng)國(guó)家“碳達(dá)峰碳中和”目標(biāo)，制定《綠色低碳發(fā)展規(guī)劃》。同時(shí)，該公司也于2021年成功發(fā)行首筆綠色美元債，開(kāi)啟多元化融資渠道，向綠色金融邁出了關(guān)鍵一步。
為了將綠色發(fā)展落實(shí)到實(shí)處，新城控股大力推廣綠色建筑，升級(jí)裝配式建筑技術(shù)體系；深入研究綠色開(kāi)發(fā)，深入“芯智造”體系規(guī)范，奠定住宅綠色開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)；推進(jìn)綠色商業(yè)運(yùn)營(yíng)，優(yōu)化“新云平臺(tái)”大數(shù)據(jù)應(yīng)用。
在實(shí)現(xiàn)企業(yè)不斷發(fā)展的同時(shí)，該公司也高度重視企業(yè)社會(huì)責(zé)任。
2021年，新城控股公益品牌“七色光計(jì)劃”旗下板塊“幸福公益集市”項(xiàng)目，聚焦“鄉(xiāng)村振興”這一國(guó)家戰(zhàn)略，以“大城小市公益助農(nóng)行”為主題，走進(jìn)陜西延安、貴州遵義兩座紅色革命根據(jù)地，通過(guò)直播義賣(mài)的方式幫助當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶(hù)銷(xiāo)售農(nóng)產(chǎn)品，助力鄉(xiāng)村特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大。
公司堅(jiān)持以“生態(tài)+扶貧”模式，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。2021年，新城控股繼續(xù)號(hào)召員工、客戶(hù)及合作伙伴共同參與落地新綠行動(dòng)，并提前完成百萬(wàn)綠色“新”愿的戰(zhàn)略目標(biāo)，累計(jì)捐贈(zèng)100000株樹(shù)苗，完成約100萬(wàn)平方米沙漠綠化。
此外，新城控股與湖北省鄉(xiāng)村振興局達(dá)成“領(lǐng)頭雁工程”定向資助計(jì)劃，向湖北省扶貧基金會(huì)捐贈(zèng)300萬(wàn)元，用于支持湖北鄉(xiāng)村振興“領(lǐng)頭雁工程”(村支部書(shū)記)示范培訓(xùn)項(xiàng)目，助力湖北鄉(xiāng)村振興。截至2021年，該公司在對(duì)口幫扶地區(qū)及紅色革命老區(qū)已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)“吾悅廣場(chǎng)”共5座，創(chuàng)造就業(yè)崗位5328個(gè)。
全球最大指數(shù)公司MSCI明晟將新城控股的ESG(環(huán)境、社會(huì)及公司治理)評(píng)級(jí)上調(diào)至BB，此項(xiàng)評(píng)級(jí)的提升也體現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)公司在綠色低碳、社會(huì)責(zé)任等方面所取得進(jìn)步的肯定。