雅居樂集團（03383HK）這兩年似乎有點流年不利，盡管在不停地“賣賣賣”，但懸在頭頂?shù)牧鲃有燥L險仍未解除。
對雅居樂而言，這是一場與時間的賽跑。最終能否成功上岸，還有待考驗。
1
不停賣子公司，去年占凈利潤近6成
雅居樂又賣項目了。
4月4日，雅居樂集團公告稱，3月25日，雅居樂集團間接子公司與海螺創(chuàng)業(yè)再次簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將旗下湖南惠明環(huán)?？萍加邢薰?0%的股權(quán)出售給該公司，總代價為6.62億元。
在今年1月份，雅居樂已經(jīng)向海螺創(chuàng)業(yè)出售了5家環(huán)保公司，累計交易對價11.29億元。至此，雅居樂集團已向海螺創(chuàng)業(yè)出售了6家公司股權(quán)，總計約17.91億元。
與此同時，雅居樂集團公告稱，公司已在交易完成前向相關(guān)項目公司提供了總計約2.17億元的貸款。另外，6家項目公司將向雅居樂集團派付的股息約1.42億元。
因此出售上述6家環(huán)保公司，預(yù)計能給雅居樂集團帶來約21.57億元的現(xiàn)金。
此外，1月24日，雅居樂以18.44億元出售廣州利合集團26.66%的股權(quán)給中海地產(chǎn)。要知道這一項目公司旗下就是2009年以255億元創(chuàng)下了總價地王的廣州亞運村地塊，富力、雅居樂、碧桂園聯(lián)合體，力壓中海保利萬科聯(lián)合體“壕拍”亞運村。
如今時過境遷，曾經(jīng)進進出出過亞運村地塊的開發(fā)商，如富力、世茂等，也已是搖搖欲墜，項目股權(quán)竟意外的落到中海手上。
28日，雅居樂又出售3個項目股權(quán)給中海旗下的中國海外宏洋，作價9.99億。
一季度過去，雅居樂依靠出售旗下公司，回流現(xiàn)金約46.33億元。
這個時候，還能有資產(chǎn)賣、還能有買家買，既是不幸的，也是幸運的?？纯茨承┓科?，即便是資產(chǎn)處置，卻無人問津，這才真叫愁人呢。
不過雅居樂“賣賣賣”的資產(chǎn)處置路，似乎已經(jīng)走了三年了。
據(jù)未經(jīng)審計的2021年財報顯示，2021年雅居樂集團出售附屬公司的收入42.61億元，出售土地使用權(quán)、物業(yè)和投資物業(yè)的收益7.01億元，出售金融資產(chǎn)收益1億元，僅上述三項資產(chǎn)出售的收益就達到了50.6億元；
當期的凈利潤才90.98億元，出售資產(chǎn)帶來的收益占凈利潤的56%！
2020年雅居樂出售附屬公司及合聯(lián)營公司的凈收益約為26.5億元，占當期凈利潤的22%。
從出售項目股權(quán)回籠現(xiàn)金流的規(guī)模來看，雅居樂2020年至今，“拋售”的力度的確在加大。
不能說調(diào)倉吧，只能說無奈，畢竟許多出售的都是位于廣州等一線城市的優(yōu)質(zhì)項目。
2
現(xiàn)金難以覆蓋短債 國際評級“跳級”下調(diào)
雅居樂急于出售資產(chǎn)回籠現(xiàn)金，實在是手頭資金捉襟見肘。
從公布的2021年業(yè)績報告來看，短期借款295.8億元，貿(mào)易及其他應(yīng)付款682.6億元，其中今年內(nèi)需要支付的貿(mào)易及其他應(yīng)付款約243.2億元；即使不算長期借款中今年到期部分，僅僅一年內(nèi)到期的短期借款和年內(nèi)應(yīng)付款項，累計高達539億元；
同期，雅居樂總的現(xiàn)金及銀行存款為384.2億元，同比減少24.47%；其中有限制現(xiàn)金156.17億元，同比增加了74.71%，而不受限制的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為228.03億元，同比減少45.61%；
同期一年內(nèi)的貿(mào)易及其他應(yīng)收款也只有120.02億元。
兩相對比，雅居樂2021年的年報現(xiàn)金流已經(jīng)“入不敷出”，不受限現(xiàn)金與短債比僅為0.77，年內(nèi)應(yīng)付款與應(yīng)收款的差額也達到了120億元。
風險已經(jīng)擺在明面上了啊！
相較現(xiàn)金流的敞口風險，更大的灰犀牛則來自雅居樂的銷售，今年一季度全口徑銷售211.1億元，同比去年的395億元減少了47%。
一方面在手現(xiàn)金難以覆蓋短債，另一方面銷售腰斬式下滑，除了拋售項目還能靠什么苦苦支撐呢？
所以在業(yè)績發(fā)布前后，國際評級機構(gòu)紛紛看空雅居樂。3月30日，評級機構(gòu)穆迪將雅居樂集團控股有限公司的公司家族評級(CFR)從“B1”下調(diào)至“B2”，并將其高級無抵押評級從“B2”下調(diào)至“B3”。
標普則更狠，4月4日標普將雅居樂長期發(fā)行人信用評級直接從"B+"下調(diào)至"B-"，并將公司擔保的美元計價票據(jù)的長期發(fā)行評級從"B"下調(diào)至"CCC+"，兩項評級直接跳級下調(diào)，較為罕見。
不過隨后標普應(yīng)公司要求撤銷了其信用評級和對該公司的發(fā)行評級。
這一波密集的國際評級下調(diào)，是否會觸發(fā)美元債和境外貸款的加速到期，還有待觀察，但對雅居樂的再融資肯定是一個沉重打擊。
3
積極償債同時，表外負債風險高企
盡管形勢嚴峻，但雅居樂似乎并不想躺平。面對到期的債務(wù)，雅居樂還是采取了積極的應(yīng)對態(tài)度，這一點很值得贊賞。
4月6日晚間，廣州番禺雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司披露了“21番雅01”的回售實施結(jié)果。公告顯示，回售有效登記數(shù)量（手）為69.24萬手，回售金額為6.92億元，回售資金兌付日為2022年4月11日。不過雅居樂還是決定對本次回售債券進行轉(zhuǎn)售，擬轉(zhuǎn)售債券金額不超過6.92億元。
后期能否成功轉(zhuǎn)售，也要看市場買不買單。
另外，在今年3月份，雅居樂還兌付了一筆5億美元的到期美元債。
但雅居樂今年面臨的到期債務(wù)規(guī)模除了上文提及的短期債務(wù)之外，還有長期負債中的到期票據(jù)、表外融資等負債。
公開信息顯示，今年8月份，雅居樂有兩筆美元債共計6億美元、約38億人民幣到期；7月和10月有兩筆累計30億人民幣的私募債“20番雅01、02”到期；10月份則有一筆私募債“20雅居1A”共計9.5億元達到回售期。
因此公開債券方面，雅居樂年內(nèi)累計面臨77.5億元的債務(wù)到期或回售。
此外，雅居樂還存在較大的表外擔保和表外負債風險。
業(yè)績報告顯示，截至2021年底，雅居樂及其附屬公司，為合聯(lián)營公司（股權(quán)部分）或獨立的第三方提供的融資擔保額度累計高達223億元。
數(shù)額龐大的合聯(lián)營和第三方的融資擔保，隨著行業(yè)下行，或可能面臨合作伙伴暴雷風險等，從而拖累雅居樂，甚至承擔擔保風險。
表外負債方面，2020年9月底，石家莊雅燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托上海信托發(fā)行的“石家莊雅燕債權(quán)投資集合資金信托計劃”，融資4.5億元，期限是1年半，今年3月底就已到期；
2020年10月份天津市雅澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過上海信托發(fā)行了“天津雅澤債權(quán)投資集合資金信托計劃”，融資額度4.5億元。
上述石家莊雅燕和天津雅澤兩家公司并未出現(xiàn)在2020年年報的附屬公司名單中，相應(yīng)的信托融資也就挪到了表外；
此外，用益信托網(wǎng)顯示，去年雅居樂分別做了三筆信托融資，僅“雅居樂集團項目建設(shè)集合資金信托計劃（第1期）”融資就高達16.2億元，今年年底到期；
“愛建共贏-雅居樂紹興柯橋項目集合資金信托計劃”融資12.6億元，同樣也是今年底到期等等。
僅這兩筆到期信托規(guī)模就高達近29億元。這些大規(guī)模的信托融資集中到期，是否是表內(nèi)負債，因?qū)徲嬆陥笪窗l(fā)布還不確定。
但無論表內(nèi)表外，對雅居樂而言，都是一場考驗。
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