2022年3月30日，融創(chuàng)服務控股有限公司（下稱“融創(chuàng)服務”，股票代碼：01516.HK）正式披露截至2021年12月31日止年度業(yè)績公告。整體來看，融創(chuàng)服務過去一年經(jīng)營業(yè)績?nèi)€高揚，實現(xiàn)持續(xù)高質(zhì)量增長。截至2021年12月31日，融創(chuàng)服務實現(xiàn)營業(yè)收入79.0億元，同比增長約71%；同期歸母凈利潤達12.8億元，同比增長約114%，連續(xù)兩年超100%增長；凈利率同比提升約4個百分點至17.2%。此外，2021年，公司每股收益EPS為0.41元（2020年為0.25元），董事會建議宣派末期股息每股人民幣0.124元，合計約3.8億元人民幣（2020年為每股0.058元，合計約1.8億元人民幣）。
強勁市拓促規(guī)模穩(wěn)步提升
在管規(guī)模持續(xù)擴張，支撐了融創(chuàng)服務2021年經(jīng)營業(yè)績?nèi)嫣嵘?。合約面積尤其是第三方外拓的快速增長，則為融創(chuàng)服務未來發(fā)展蓄積了高潛力增長勢能。截至2021年12月31日，公司在管面積約為214.74百萬平方米，合約面積約為358.40百萬平方米，分別較2020年同期增長58.9%和35.9%，2021年公司合約面積/在管面積約為1.70，為未來可持續(xù)發(fā)展提供了堅實的保障。
圖1：2019年-2021年融創(chuàng)服務管理規(guī)模核心指標
市場拓展強勁爆發(fā)。2021年下半年，受政策行業(yè)環(huán)境影響，地產(chǎn)增速放緩，物業(yè)行業(yè)獨立市場化進程加速。融創(chuàng)服務順應趨勢，加大第三方市場拓展力度，通過擴充拓展團隊，完善管理體系，優(yōu)化有市場競爭力的激勵機制等多種方式，加速提升專業(yè)市場化拓展能力，取得了不俗的市拓成績。于2021年12月31日，融創(chuàng)服務在管面積及合約面積中來自獨立第三方的面積占比分別為37.1%和34.6%，分別較2020年底提升5.1個百分點和10.5個百分點。其中，新增合約面積中，來自第三方的面積達6765萬平方米，占比約為65.3%。其中市場拓展獲取的合約面積大幅度增長約210.8%達3612萬平方米，首次超過母公司貢獻、收并購方式獲取的面積，成為規(guī)模增長的首要方式。
圖2：2019年-2021年融創(chuàng)服務在管面積來源
戰(zhàn)略聚焦彰顯發(fā)展勢能
深耕核心一二線城市，持續(xù)提高市場濃度。規(guī)?？焖僭鲩L的同時，融創(chuàng)服務繼續(xù)保持高質(zhì)量的發(fā)展，繼續(xù)深耕核心一二線城市，增加城市密度。同時積極布局非住優(yōu)勢業(yè)態(tài)，在商寫、公建、場館、學校等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了快速異地復制，在原有城市完成了全國化拓展。截至2021年12月31日，融創(chuàng)服務一二線城市的在管面積和合約面積超7成；其中，重慶、杭州、天津等10個核心城市均為千萬方量級，占比超40%，核心城市規(guī)模優(yōu)勢得以鞏固。
并購優(yōu)質(zhì)標的，協(xié)同互補提高綜合實力。融創(chuàng)服務充分發(fā)揮集團資源和口碑優(yōu)勢，綜合考慮標的可持續(xù)發(fā)展能力及與公司能力互補等因素，精準聚焦具有區(qū)域性優(yōu)勢、業(yè)態(tài)布局優(yōu)勢和專業(yè)能力優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)公司，不斷提高綜合實力。2021年5月，公司完成了對彰泰服務的并購，強強聯(lián)合，實現(xiàn)了2595萬平方米的合約面積增長，彰泰物業(yè)與融創(chuàng)服務的優(yōu)勢互補，高度協(xié)同，進一步提升公司在廣西地區(qū)的競爭力及影響力；同時于2021年收購融創(chuàng)文旅集團商業(yè)運營板塊的運營管理公司-融樂時代（海南）商業(yè)管理有限公司，通過收購事項，融創(chuàng)服務成功布局了商業(yè)運營管理業(yè)務板塊，提升綜合服務能力和資產(chǎn)的專業(yè)運營能力。
凈利潤連續(xù)兩年翻番
業(yè)績?nèi)€高揚
各項業(yè)績指標高質(zhì)量穩(wěn)健增長。2021年，融創(chuàng)服務實現(xiàn)營業(yè)收入約79.0億元，同比增長71%；凈利潤約13.58億元，同比增長約119%，2019年-2021年復合增長率高達124%；毛利約24.91億元，同比增長95.3%；毛利率約為31.5%，較去年同期提升約4個百分點；凈利率約為17.20%，較去年同期提升約4個百分點。
圖3：2019年-2021年融創(chuàng)服務核心經(jīng)營指標情況
創(chuàng)收能力位居行業(yè)前列。與目前已發(fā)布2021年業(yè)績報告的上市物企橫向?qū)Ρ葋砜矗趧?chuàng)服務的創(chuàng)收能力居行業(yè)前列，各項指標均高于行業(yè)平均水平（營業(yè)收入均值：40.62億元；毛利均值：11.09億元；毛利率均值：29.64%；凈利率均值13.41%）
圖4：2021年部分上市物企部分核心業(yè)績指標
布局商業(yè)運營新賽道
收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
2021年完成對融創(chuàng)商管運營板塊的整合后，融創(chuàng)服務業(yè)務主線擴展至四大板塊：基礎(chǔ)物業(yè)服務、非主業(yè)增值服務、社區(qū)生活服務、商業(yè)運營服務。從各業(yè)務板塊的結(jié)構(gòu)和效益來看，四大業(yè)務均有明顯提升，新業(yè)務板塊收入貢獻不斷提升，營收結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。
圖5：2019年-2021年融創(chuàng)服務各業(yè)務板塊收入情況
物業(yè)管理服務方面：隨著集團業(yè)務擴張，在管面積增加，物業(yè)管理服務收入實現(xiàn)大幅度增長，2021年物業(yè)管理服務實現(xiàn)營收約45.39億元，同比增長約63.6%，2019年-2021年復合增長率約為98.8%；此外，來自獨立第三方的收入約14.21億元，同比大增113%。與此同時，物業(yè)管理服務的盈利能力大幅度提升，毛利率由去年的21.6%提升至25.7%。
社區(qū)生活服務方面：重點業(yè)務的強勢發(fā)力，帶來了社區(qū)生活服務整體收入和毛利規(guī)模近兩倍的增長。公告顯示，融創(chuàng)服務2021年社區(qū)生活服務收入則達到5.07億元，同比大增188%；毛利同比大幅增長184%至2.31億元，毛利率持續(xù)穩(wěn)定，維持在46%左右的水平。此外，隨著融創(chuàng)服務社區(qū)生活服務業(yè)務板塊持續(xù)拓寬，服務品類和產(chǎn)品線布局更加豐富，各項子業(yè)務收入快速突破。其中，社區(qū)便民服務收入同比增長近6倍，房屋經(jīng)紀服務、美居服務和空間運營服務，收入則分別同比增長了約175%、142%和86%。
非業(yè)主增值服務方面：2021年實現(xiàn)收入26.82億元，同比增長60%；毛利約9.55億元，同比增長61%。整體非業(yè)主增值服務的毛利率穩(wěn)定在36%左右，值得關(guān)注的是，融創(chuàng)服務2021年非業(yè)主增值服務毛利占比較2020年同期大幅下降8個百分點，顯示出對母公司依賴度持續(xù)降低，獨立盈利能力顯著增強。
商業(yè)運營管理服務：深耕傳統(tǒng)優(yōu)勢領(lǐng)域的同時，融創(chuàng)服務加緊布局商業(yè)運營管理業(yè)務。2021年商業(yè)運營板塊覆蓋21個核心城市，合約項目和已開業(yè)項目同比分別提升44%和27%，2021年實現(xiàn)商管營收約1.39億元，貢獻毛利1.39億元，毛利率高達79.2%，相信“物管+商管”的新布局會給融創(chuàng)服務未來業(yè)績帶來無比廣闊的增長空間。
小結(jié)
隨著資本市場對物業(yè)股的追捧逐漸回歸理性，物業(yè)公司更需要從長期的角度看待自身發(fā)展。融創(chuàng)服務在2021年無疑交出了一份近乎完美的答卷，憑借其持續(xù)增長的經(jīng)營業(yè)績、高潛力的增長勢能、日益強勁的市拓能力、高濃度的優(yōu)勢布局等贏得了客戶、投資者和資本市場對其未來增長確定性和公司長期可持續(xù)價值的認可。
未來，融創(chuàng)服務將進一步聚焦消費潛能城市，加速生活服務復制落地，依靠便利、可靠、優(yōu)質(zhì)的服務贏得業(yè)主認可，加速釋放社區(qū)生活服務規(guī)模增長潛力空間，為客戶提供全面的高品質(zhì)物業(yè)服務。