自3月16日高層重磅發(fā)聲后，地產(chǎn)行業(yè)近期接連迎來(lái)政策利好，基本面預(yù)期改善下，資本市場(chǎng)的反轉(zhuǎn)行情也正持續(xù)上演。
從現(xiàn)階段來(lái)看，今年房地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會(huì)將會(huì)貫穿全年，一方面，政策端的實(shí)質(zhì)改善將全面扭轉(zhuǎn)此前市場(chǎng)的悲觀情緒，后續(xù)一系列紓困糾偏政策的出臺(tái)將進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。另一方面，板塊估值目前仍然處在歷史底部，隨著行業(yè)邁過(guò)最黑暗的時(shí)刻，基本面的向好將有利于帶動(dòng)估值的修復(fù)，同時(shí)驅(qū)動(dòng)行業(yè)健康平穩(wěn)新階段的到來(lái)，板塊整體的估值中樞也將有望逐步上移。
在上述邏輯下，政策面、基本面的筑底抬升都將暗示整個(gè)地產(chǎn)板塊具備貝塔投資機(jī)會(huì)。但從長(zhǎng)期來(lái)看，要想在行業(yè)中尋找阿爾法，則需要關(guān)注房企核心的競(jìng)爭(zhēng)能力，尤其是那些擁有逆周期發(fā)展實(shí)力、順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的公司，將更加具備長(zhǎng)期投資機(jī)會(huì)。
筆者留意到力高集團(tuán)（01622.HK），其于近期交出了一份可圈可點(diǎn)的年度成績(jī)單，不妨以此為樣本探尋房地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)究竟需要什么樣的核心優(yōu)勢(shì)？
1、基本盤穩(wěn)固，多重亮點(diǎn)展現(xiàn)
過(guò)去一年，疫情陰霾持續(xù)籠罩、宏觀環(huán)境波云詭譎，房地產(chǎn)政策持續(xù)深化。在此背景下，房企經(jīng)營(yíng)面臨著不小的挑戰(zhàn)，特別是，部分房企還因受困融資端的收緊，接連出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即便是部分一、二梯隊(duì)的房企也未能幸免。
行業(yè)逆風(fēng)大環(huán)境下，力高集團(tuán)交出的成績(jī)單展現(xiàn)了其穩(wěn)健成長(zhǎng)的一面。數(shù)據(jù)顯示，2021公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入204.0億元，同比增長(zhǎng)63.8%；毛利潤(rùn)47.6億元，同比增長(zhǎng)69.3%；凈利潤(rùn)25.1億元，同比增長(zhǎng)74.3%。
對(duì)比行業(yè)內(nèi)不少房企業(yè)績(jī)下滑的態(tài)勢(shì)，力高保持了穩(wěn)健的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，同時(shí)呈現(xiàn)出幾大亮點(diǎn)：
其一，合約銷售再創(chuàng)新高，繼續(xù)保持快步增長(zhǎng)。
過(guò)去一年，力高集團(tuán)全年合約銷售金額達(dá)470.1億元人民幣，同比增長(zhǎng)14.7%。拉長(zhǎng)時(shí)間維度來(lái)看，從2016-2021年，公司合約銷售從101.3億增長(zhǎng)到470.1億，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到36%。
其二，財(cái)務(wù)基本面不斷夯實(shí)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力突出。
在保持業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)的同時(shí)，力高集團(tuán)保持了扎實(shí)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)基本盤。一方面，公司總資產(chǎn)持續(xù)攀升，凈負(fù)債比率維持良好狀況，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。截止2021年年末，公司總資產(chǎn)為893.1億元人民幣，凈負(fù)債權(quán)益比率為52.8%。另一方面，公司手握充?，F(xiàn)金，不斷夯實(shí)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，截止年末，公司總現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為108.6億元。
總體來(lái)看，在過(guò)去一年供需端承壓的大環(huán)境下，一眾房企資金鏈壓力陡增、財(cái)務(wù)呈現(xiàn)惡化態(tài)勢(shì)，而力高不僅實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的穩(wěn)步向上，同時(shí)保持了良好的財(cái)務(wù)狀況，足以看到公司的抗逆能力。實(shí)際上，結(jié)合過(guò)往公司不斷成長(zhǎng)的軌跡來(lái)看，也進(jìn)一步驗(yàn)證了公司跨周期發(fā)展的實(shí)力。
2、兼具安全邊際與成長(zhǎng)性，靜待估值重塑
業(yè)績(jī)代表的是過(guò)去的表現(xiàn)，對(duì)于投資而言，往往更需要的是判斷未來(lái)。誠(chéng)然，當(dāng)前隨著港股財(cái)報(bào)季帶來(lái)，房企業(yè)績(jī)的出爐也進(jìn)一步消化了此前的業(yè)績(jī)悲觀預(yù)期，也給了市場(chǎng)一個(gè)重新“出發(fā)”的機(jī)會(huì)。
那么在這個(gè)新起點(diǎn)，又該如何看力高集團(tuán)的后續(xù)表現(xiàn)呢？
首先，聚焦行業(yè)層面。在房地產(chǎn)領(lǐng)域常有這樣一句話，短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。從短期來(lái)看，過(guò)去一年行業(yè)政策面呈現(xiàn)收緊，尤其是融資端房企面臨壓力重重。新的一年來(lái)，房地產(chǎn)政策面是否真的迎來(lái)反轉(zhuǎn)？這一判斷實(shí)際上目前市場(chǎng)仍然有一定的爭(zhēng)議，這也是市場(chǎng)反復(fù)波動(dòng)的重要原因所在。
不過(guò)在筆者看來(lái)，今年兩會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)為5.5%，考慮到國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)，外部國(guó)際環(huán)境的復(fù)雜形勢(shì)，要達(dá)成這一目標(biāo)難度可想而知。因此，要想穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，離不開(kāi)“主心骨”房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。這也就不難理解為何高層會(huì)強(qiáng)調(diào)慎重出臺(tái)收縮性政策、并暫緩房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。隨著這一預(yù)期的穩(wěn)定，行業(yè)顯然已經(jīng)邁過(guò)政策底，后續(xù)前景較為明朗，伴隨后續(xù)資本市場(chǎng)的完全消化也將有望帶來(lái)估值修復(fù)機(jī)會(huì)。
其次，關(guān)注到公司的基本面和成長(zhǎng)潛力。力高作為行業(yè)中穩(wěn)健派房企，整體而言體量仍然與頭部梯隊(duì)有差距，在當(dāng)前行業(yè)集中度提升趨勢(shì)下，力高經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性和成長(zhǎng)性該如何判斷？
筆者認(rèn)為更應(yīng)該結(jié)合公司的核心優(yōu)勢(shì)來(lái)考量。而具體則可從產(chǎn)品、土儲(chǔ)、多元化三個(gè)維度分析。
產(chǎn)品層面：
伴隨地產(chǎn)行業(yè)邁過(guò)高速發(fā)展期，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)由供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)進(jìn)入到買方市場(chǎng)，尤其是當(dāng)前消費(fèi)升級(jí)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的大趨勢(shì)，房企的產(chǎn)品力成為能否贏得市場(chǎng)的關(guān)鍵。
作為在行業(yè)深耕三十載的房企，力高見(jiàn)證了行業(yè)跑馬圈地的時(shí)代，也快速響應(yīng)市場(chǎng)需求推進(jìn)精耕細(xì)作，尤其是對(duì)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)有著深刻的洞察力。面對(duì)低碳綠色發(fā)展、追求健康人居環(huán)境的新風(fēng)向，力高健康掀起了行業(yè)變革，成為了健康建筑領(lǐng)域的行業(yè)“先行者”和“踐行者”，不斷在健康人居細(xì)分賽道上構(gòu)建核心優(yōu)勢(shì)，由此也在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)形成了極具行業(yè)辨識(shí)度的產(chǎn)品力。當(dāng)前，“健康”已經(jīng)成為力高高品質(zhì)建筑產(chǎn)品的代名詞，并獲得了市場(chǎng)的高度認(rèn)可。而這也直接推動(dòng)了公司產(chǎn)品的勁銷，助力業(yè)績(jī)端的表現(xiàn)。
從過(guò)去一年來(lái)看，公司圍繞產(chǎn)品于服務(wù)亦不斷精進(jìn)，如全面升級(jí)新東方健康建筑3.0，全新構(gòu)建“漾(YOUNG)社區(qū)”，提出4H+健康生活主張等動(dòng)作，旨在持續(xù)為客戶提供高品質(zhì)的健康生活。此外公司在品質(zhì)的追求上也得到了業(yè)內(nèi)的高度認(rèn)可，如在克而瑞2021年度產(chǎn)品交付力測(cè)評(píng)中，南昌力高·雍湖國(guó)際項(xiàng)目從超500個(gè)項(xiàng)目中脫穎而出，獲評(píng)安居交付力標(biāo)桿項(xiàng)目20強(qiáng)。這些成績(jī)的取得不僅帶給公司良好的品牌美譽(yù)度，也將有助于公司在行業(yè)中借助細(xì)分賽道的先發(fā)優(yōu)勢(shì)持續(xù)收獲行業(yè)轉(zhuǎn)型新機(jī)遇。
土儲(chǔ)層面：
房企業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)離不開(kāi)土儲(chǔ)層面的蓄力，而土儲(chǔ)質(zhì)量的優(yōu)劣往往也決定了房企的發(fā)展后勁。過(guò)去一年，力高集團(tuán)秉持審慎的發(fā)展策略，積極靈活把握市場(chǎng)窗口期，不斷優(yōu)化結(jié)構(gòu)，豐富優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，同時(shí)新進(jìn)廣州、杭州、臺(tái)州等城市，戰(zhàn)略布局長(zhǎng)三角實(shí)現(xiàn)新突破。截至2021年底，力高集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約為2287.9萬(wàn)平方米。
從力高的布局來(lái)看，其采取“1+3+N”全球化的戰(zhàn)略布局，深度聚焦具有經(jīng)濟(jì)活力、豐富就業(yè)資源，持續(xù)人口涌入的核心經(jīng)濟(jì)區(qū)域，在這一系列優(yōu)勢(shì)布局下公司的產(chǎn)品去化也有著良好的支撐，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)亦為力高的良性發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
多維產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)層：
今年兩會(huì)期間，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，而關(guān)注力高的發(fā)展，不難看到公司在這一探索中實(shí)際上已經(jīng)展現(xiàn)出相當(dāng)大的潛力。近年來(lái)，力高在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)深耕的同時(shí)，也在圍繞客戶需求，積極打造全生命周期的服務(wù)鏈，推動(dòng)多維產(chǎn)業(yè)齊頭發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的延伸。
其中，物業(yè)管理方面，力高健康生活旗下“優(yōu)居美家”物業(yè)和康養(yǎng)自營(yíng)品牌“怡鄰健康”發(fā)展迅猛。優(yōu)居美家在服務(wù)規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，服務(wù)質(zhì)量也大幅提升，由中國(guó)指數(shù)研究院測(cè)評(píng)的2021中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究排行榜中，優(yōu)居美家物業(yè)位列第40位。
商業(yè)項(xiàng)目方面，2021年力高商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)突破。濟(jì)陽(yáng)力高·仟喜薈商業(yè)綜合體盛大開(kāi)業(yè)，成為濟(jì)南濟(jì)陽(yáng)區(qū)第一個(gè)新消費(fèi)趨勢(shì)下的綜合購(gòu)物中心。
此外，財(cái)報(bào)顯示，力高集團(tuán)2021年涵蓋物業(yè)管理、酒店、租金、康養(yǎng)等其他部分收入達(dá)3.8億元，盡管整體規(guī)模仍然不算大，但可以預(yù)見(jiàn)的是，隨著后續(xù)這一系列新興業(yè)務(wù)板塊的不斷孕育成熟、發(fā)展壯大，有望進(jìn)一步夯實(shí)公司的綜合實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
最后，再關(guān)注到近期力高分拆物管業(yè)務(wù)上市帶來(lái)的估值修復(fù)機(jī)會(huì)。
近期力高健康生活已進(jìn)入招股階段，計(jì)劃于3月31日完成上市。公司剝離優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不僅展現(xiàn)了力高對(duì)新興業(yè)態(tài)的孵化能力，同時(shí)伴隨物管板塊上市，在融資助力下，有望進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)快步發(fā)展，而對(duì)母公司而言也將減輕財(cái)務(wù)壓力，更有助于力高集團(tuán)釋放財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并在資本市場(chǎng)迎來(lái)重估。
總體來(lái)看，目前地產(chǎn)行業(yè)的股價(jià)更多的是對(duì)行業(yè)格局、集中度提升的消化，但對(duì)于具有特色的房企存在的修復(fù)機(jī)會(huì)往往并未真正有效感知，而結(jié)合力高集團(tuán)的表現(xiàn)來(lái)看，公司穩(wěn)健的成長(zhǎng)能力、多元轉(zhuǎn)型下的華麗轉(zhuǎn)身、分拆帶來(lái)的重估機(jī)遇等都將意味著后續(xù)的潛力。
3、結(jié)語(yǔ)
當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)過(guò)去一年的至暗時(shí)刻，行業(yè)的估值已經(jīng)落入到底部區(qū)間，業(yè)績(jī)期的到來(lái)進(jìn)一步釋放了風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)在政策面、基本面的反轉(zhuǎn)之下，地產(chǎn)板塊具有高確定性的機(jī)會(huì)，已經(jīng)進(jìn)入到擊球區(qū)。
但這并不意味著每一個(gè)球都能打，縱覽整個(gè)行業(yè)，部分房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍然彌漫，更需要投資者保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀，選對(duì)那些能過(guò)恰好打出最佳擊球區(qū)的球。
力高集團(tuán)交出的這份成績(jī)單，展現(xiàn)的成長(zhǎng)潛力與修復(fù)彈性，或正等待著市場(chǎng)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)。