“近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策利好不斷，但整體市場(chǎng)端尚未回暖。
從房?jī)r(jià)上漲情況來(lái)看，3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70城2月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，新建商品住宅中27個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，40個(gè)城市房?jī)r(jià)下降，其中西安領(lǐng)漲全國(guó)；二手房方面，10個(gè)城市環(huán)比上漲，57個(gè)城市二手房?jī)r(jià)下跌，其中北京連續(xù)3個(gè)月上漲，同比漲幅更是連續(xù)6個(gè)月居全國(guó)首位。
梳理70城房?jī)r(jià)同環(huán)比漲幅前十城市可以看出，一線城市、熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)與二三線城市房?jī)r(jià)分化拉大。
與房?jī)r(jià)相對(duì)應(yīng)的是，2月百城單月成交面積同環(huán)比分別下降41%、29%，單月成交量創(chuàng)下2020年新冠疫情爆發(fā)以來(lái)次新低，3月以來(lái)周度成交數(shù)據(jù)整體延續(xù)小幅下行趨勢(shì)，但與房?jī)r(jià)漲幅特張類似，不同城市分化顯著，漲跌參半。
目前政策底已現(xiàn)，但市場(chǎng)底尚未真正到來(lái)，分化仍然為目前市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，“金三銀四”能否如期而至，成為行業(yè)普遍關(guān)注的問題?！?/p>
01|房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量銳減
從全國(guó)商品房?jī)r(jià)格來(lái)看，經(jīng)過測(cè)算，1-2月商品房銷售均價(jià)為9845元/平方米，環(huán)比較2021年12月上升3%，同比則下降11%，連續(xù)5個(gè)月全國(guó)商品房銷售均價(jià)低于萬(wàn)元以下。
從房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量來(lái)看，自2020年1月以來(lái)，房?jī)r(jià)同比上漲城市數(shù)量不斷減少，2月新建商品住宅同比上漲城市有46個(gè)，較2020年1月減少29%。
值得注意的是，2月只有27個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，較去年同期減少了五成之多，房?jī)r(jià)下跌的城市多達(dá)40個(gè)，而去年同期僅12個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌。
整體而言，各等級(jí)城市房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)漲幅回落或跌幅擴(kuò)大跡象，大部分二三線城市市場(chǎng)仍較為低迷。
圖：2020年1月以來(lái)各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格同比變動(dòng)情況
圖：2020年1月以來(lái)各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比變動(dòng)情況
02|部分城市回暖苗頭顯現(xiàn)
各城市房?jī)r(jià)水平到達(dá)歷史底部，但部分城市已有回暖征兆。
比如四大一線城市普漲，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.5%、0.6%和0.4%，二手住宅價(jià)格漲幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。一線城市已經(jīng)進(jìn)入到了二手房成交為主流的房地產(chǎn)市場(chǎng)，上海、北京、廣州包攬二手房漲幅TOP3。
表：70城新房和二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅前十
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
二線城市中，漲幅居前的城市多為省會(huì)城市及強(qiáng)二線城市，西安是唯一新房同環(huán)比漲幅TOP10 中均出現(xiàn)的二線城市。
此時(shí)的房地產(chǎn)類似于五年前，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性輪動(dòng)，城市房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲。具體而言，一線城市市場(chǎng)率先轉(zhuǎn)暖，然后二線城市漸次崛起，隨后在棚改貨幣化安置的助力下，三四線城市市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖。
從目前市場(chǎng)行情來(lái)看，上漲城市具備哪些特征？西安便是典型的樣本城市。
供求關(guān)系是決定西安房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度的核心因素。“七普”數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，西安全市常住人口總量達(dá)到1295萬(wàn)人，較“六普”增加448萬(wàn)。如果持續(xù)供不應(yīng)求，市場(chǎng)將會(huì)步入上升周期。2022年2月，西安新建商品住宅成交面積52萬(wàn)平方米，而供應(yīng)面積僅為36萬(wàn)平方米，供求比降至0.69。
西安屬于供應(yīng)主導(dǎo)型市場(chǎng)，尤其是主城區(qū)，基本處于“斷供”狀態(tài)，再加上新盤入市嚴(yán)格“限價(jià)”，一二手房倒掛進(jìn)一步加劇購(gòu)房者的搶房心態(tài)，造就了“一房難求”的營(yíng)銷盛況。西安更是在2月末頻現(xiàn)“千人搖”盛況，多個(gè)項(xiàng)目開盤即售罄。
圖：2020年1月至2022年2月西安商品住宅供求情況（單位：平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
從新房市場(chǎng)周成交數(shù)據(jù)也可以看出，整體成交走勢(shì)延續(xù)小幅下行趨勢(shì)，但東南沿海核心二三線城市和基本面良好的內(nèi)陸二線城市已出現(xiàn)回暖苗頭。以武漢、杭州、青島、北京、揚(yáng)州等為典型代表，杭州、青島第11周環(huán)比漲幅均超20%，一線城市中北京第11周環(huán)比漲幅也達(dá)18%?；芈涑鞘幸曰久孑^差的三四線城市為主，長(zhǎng)沙、南京則迎來(lái)階段性回調(diào)期。
圖：全國(guó)重點(diǎn)城市2022年3月以來(lái)周度商品住宅成交面變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
03|政策利好下“銀四”可期
春節(jié)以來(lái)，為了保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展，地方政府因城施策，相繼出臺(tái)放松政策，比如放松公積金貸款，降首付、下調(diào)房貸利率等。
進(jìn)入3月，鄭州19條新政“救市”打響“松綁”第一槍，隨后金融委、銀保監(jiān)會(huì)、央行、財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、外匯局等6部委對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展均表現(xiàn)出積極態(tài)度，房地產(chǎn)稅暫緩擴(kuò)大試點(diǎn)更是為當(dāng)前低迷樓市注入一針“強(qiáng)心劑”。
但由于前期調(diào)控加碼、房企暴雷、項(xiàng)目降價(jià)等原因，促使購(gòu)房者信心備受打擊，短期內(nèi)觀望情緒濃厚。CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的項(xiàng)目客戶認(rèn)購(gòu)率較為明顯的體現(xiàn)出這種觀望情緒，“看得多，買得少”仍是3月購(gòu)房者主流心態(tài)。
隨著市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)，北京、上海、杭州等核心一二線城市市場(chǎng)有望率先轉(zhuǎn)暖，鄭州、濟(jì)南、徐州等二線及強(qiáng)三線城市市場(chǎng)或?qū)⑤唲?dòng)復(fù)蘇。
從CRIC監(jiān)測(cè)的2月以來(lái)不同城市去化率大于70%的19個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，一線城市上海占5席；而基本面良好的內(nèi)陸二線城市西安有7個(gè)項(xiàng)目去化大于70%，去化達(dá)到100%的項(xiàng)目就有5個(gè)。此外，東南沿海核心二三線城市泉州表現(xiàn)亮眼。
表：2022年2月以來(lái)不同城市部分去化率大于70%的熱銷項(xiàng)目（單位：套，元/平方米）
隨著政策利好不斷傳導(dǎo)，居民購(gòu)房預(yù)期迎來(lái)改變，但短期內(nèi)信心修復(fù)仍需要時(shí)間，從成交來(lái)看預(yù)計(jì)“金三”成色難以和去年同期想對(duì)比，但較2月預(yù)期企穩(wěn)回升，隨著市場(chǎng)信心恢復(fù)，“銀四”市場(chǎng)表現(xiàn)值得期待。
但市場(chǎng)分化格局已成為房地產(chǎn)行業(yè)不爭(zhēng)的事實(shí)，“人+錢”等基本面優(yōu)秀的城市將率先回暖，但能否實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”仍有待觀察，弱二線及多數(shù)三四線將繼續(xù)盤整。
整體而言，目前政策底已現(xiàn)，但傳導(dǎo)至市場(chǎng)需要一定的時(shí)間周期，市場(chǎng)底尚未真正到來(lái)。
考慮到2月新房銷售規(guī)模同比負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)仍面臨著下行趨勢(shì)，整體行業(yè)尚未迎來(lái)真正的回暖時(shí)刻。但受到政策利好影響，部分熱點(diǎn)城市城市已有的回暖跡象，很難代表整體行情，無(wú)論是熱點(diǎn)城市，還是熱點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)供應(yīng)稀缺、核心資源加持的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍將是購(gòu)房者爭(zhēng)搶的熱點(diǎn)，對(duì)于房企而言，需在重點(diǎn)城市“趁熱打鐵”，畢竟“促銷售、抓回款”仍將是接下來(lái)的第一要?jiǎng)?wù)。
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文章來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市