前一個星期，深圳樓市經(jīng)歷了一波豪宅搶房熱，海德園開盤即罄，招商仕林臻邸入市沒幾天也清了盤，潤璽二期悄無聲息中也賣完了，最近有消息傳出，潤二剩下的最后一棟也將于近準備期入市。
反觀剛需市場，顯得格外落寞，光明特發(fā)觀月臺，開盤即打9.1折，原本均價4.67萬/平，折后均價4.28萬/平（毛坯），比光明現(xiàn)有的限價新房還要低；寶安預售新盤潤峯云上府前期為了蓄客，端午假期間24小時不打烊。
深圳樓市的眾生相，一半是喜，一半是悲。
“卷”字當頭
用一個字來形容當下的深圳樓市：卷。從新房到二手房，都是如此。
就拿光明特發(fā)觀月臺來說，毛坯備案均價4.67萬/平，加上裝修，不過也才4.97萬/平，這個價位符合現(xiàn)在光明新房主流定價，沒毛病。
其次從位置上看，樓盤位于光明鳳凰街道，鄰近光明城站，地鐵13號線市中醫(yī)院站在側(cè)，直線距離約500米，以后乘坐地鐵，直達留仙洞、科技園、后海等總部基地。
另外，項目出門就是龍大高速，自駕前往南山、福田等各個區(qū)域都方便。
這個地段，在光明來講，絕不算差。
個人認為，價格+地段，可以匹配4.67萬/平的定價。
但樓盤偏偏在開盤期，打折后均價約4.28萬/平，相當于在原價基礎(chǔ)上打了9.1折。
之所以打折，完全是被卷出來的。
特發(fā)觀月臺雖然不算差，但旁邊還有更好的樓盤——中海觀園。
第一，中海觀園毛坯限價4.44萬/平，價格上就比觀月臺便宜了2.3千/平；
第二，中海觀園靠近光明城站，直線距離約370米，光明城站是3條地鐵交匯之地，集結(jié)6號線、13號線（建設(shè)中）、18號線（規(guī)劃中），同時還是高鐵站，重要程度堪比深圳北站，未來將是光明的重要交通樞紐。
第三，中海觀園是大型花園社區(qū)，標準的3-4房戶型；而觀月臺僅兩棟，社區(qū)花園小，且在戶型是N+1房，其中一個房間是由陽臺改造；
這里面有一個潛在風險，如果將陽臺封閉改造成房間，有違建嫌疑，前段時間深業(yè)中城就鬧出過這樣的新聞，有業(yè)主私自違規(guī)封閉陽臺，香蜜湖街道就曾發(fā)布了敬告信，責令整改。
第四，特發(fā)觀月臺靠近高速路，噪音影響明顯。
綜合來看，中海觀園完勝特發(fā)觀月臺，其實不止中海觀園在卷它，它的競爭對手還有龍光玖瑞府、華潤A503-0095地塊，以及深房光明里等。
據(jù)說中海觀園將于下半年入市，如果特發(fā)觀月臺不能加快去化，待中海觀園入市，會被嚴重擠壓，去化將更加艱難。
當然，除了新房卷，二手房也是騎虎難下，本來市場就冷淡，剛需表現(xiàn)得都很謹慎，再加上新房擠壓，二手房更是難上加難。
二手房業(yè)主為了加快成交用上各種手段，舉個例子，寶安翻身路威文大廈某業(yè)主，在端午期間為了增加看房氛圍，邀請小提琴現(xiàn)場演奏助興。
同樣是在寶安，新錦安雅園三期某業(yè)主，為提升人氣，限時段看房，現(xiàn)場領(lǐng)取10-500元紅包。
供應(yīng)創(chuàng)新高
近幾年可能是深圳剛需最好的買房時機，錯過這兩三年，很可能上車代價和門檻將會增加。
上周（5月31日），深圳發(fā)布了2022年年度供地計劃，全年全市建設(shè)用地供應(yīng)1200公頃，其中居住用地365公頃，占比30.4%。
2021年的居住用地是363.3公頃，占比總量的32.1%；2020年居住用地是293.2公頃，占比總量的24.43%。
比較近三年的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，有幾個明顯特征：
1、商品住房供應(yīng)增長，公共住房減少。
2020年商品住房供應(yīng)125公頃，公共住房168.2公頃；2021年商品住房供應(yīng)149.3公頃，公共住房214公頃；2022年商品住房供應(yīng)215公頃，公共住房150公頃。
從這個層面來看，未來商品住房的供應(yīng)會非常充足，間接對于二手房的穩(wěn)定有至關(guān)重要的作用。
2、關(guān)內(nèi)四區(qū)無新增住宅供應(yīng)，靠舊改驅(qū)動；外圍供應(yīng)主要集中在寶安、龍崗、坪山。
關(guān)內(nèi)的福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)，2021-2022年都無新增住宅供應(yīng)，主要靠城市更新，供應(yīng)僅為個位數(shù)。
外圍的寶安、龍崗、坪山、光明將是未來的供應(yīng)大戶，2022年寶安的居住用地是68.8公頃，龍崗為60公頃，坪山為43公頃，光明為40公頃。
以此來看，未來關(guān)內(nèi)四區(qū)受新房供應(yīng)沖擊小，價格會堅挺，外圍的區(qū)域，受新房沖擊大，價格或會下降。
3、商業(yè)服務(wù)用地大幅減少。
2020年，商服用地達到107公頃，占比8.92%；2021年縮減到52.3公頃，占比4.6%；到2022年只剩下34公頃，占比2.8%。
過去深圳大量建設(shè)寫字樓，導致出現(xiàn)空置、過剩的現(xiàn)象，現(xiàn)如今減少商服用地規(guī)劃，寫字樓的規(guī)模數(shù)量將會得到有效控制。
深圳存量土地有限，通過減少商服用地，加大商品住房用地供應(yīng)，是未來幾年的趨勢，但這種模式能持續(xù)多久，就要打上一個問號了。